Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont des produits de placement investis dans l’immobilier à 100%. Souvent appelées pierre papier, elles sont donc considérées comme un investissement à long terme. Cependant, certaines circonstances (succession, besoin de liquidité, …) peuvent amener l’investisseur à vendre ses parts de SCPI pour récupérer son épargne sous forme de liquidités. Cette vente se réalise de diverses façon selon la nature ou le mode de détention des parts de SCPI. Nous allons vous présenter les différentes modalités de vente des parts de SCPI.
Parts de SCPI détenues en direct
Les modalités de vente diffèrent selon la nature de la SCPI, soit à capital variable, soit à capital fixe.
- SCPI à capital variable
C’est le cas de la majorité des SCPI. Pour vendre ses parts de SCPI à capital variable, il convient d’adresser une demande de retrait des parts auprès de la société de gestion de la SCPI. Cette dernière utilise les capitaux des nouveaux acheteurs de parts ou les liquidités qu’elle détient pour indemniser le vendeur de parts. La vente est ainsi relativement rapide.
Le prix de vente est fixé par la seule société de gestion, il n’y a pas de négociation de prix entre vendeur et acheteur. La liquidité des parts de SCPI à capital variable est ainsi relativement bonne selon les conditions de marché et le taux de détention des investisseurs institutionnels.
- SCPI à capital fixe
Ces SCPI ont par nature un capital fixe. Les nouvelles souscriptions ne peuvent se faire que lors des augmentations de capital décidées par la SCPI ou lors de la vente des parts par d’anciens souscripteurs.
Le vendeur de parts doit donc lui-même trouver un acheteur. Pour cela, la SCPI met en place un carnet d’ordres où vont être inscrits tous les ordres d’achat et de vente des parts de la SCPI. Chaque acheteur et vendeur fixe un prix d’achat et un prix de vente. Quand les deux coïncident, la transaction peut alors être réalisée.
Cette nécessité d’accord sur le prix entre vendeurs et acheteurs, ainsi que des périodes de confrontation limitées dans le temps, induisent donc une durée de transaction assez longue pour le vendeur, en comparaison avec le délai de vente généralement plus rapide qu’une SCPI à capital variable.
Parts de SCPI détenues dans un contrat d’assurance-vie
Dans les contrats d’assurance-vie multisupports, de plus en plus de compagnies d’assurance-vie offrent la possibilité de souscrire des parts de SCPI. En effet, la rémunération offerte par ces dernières constitue une bonne alternative à celle des fonds en euros, faible ces dernières années. Par ailleurs, le souscripteur d’un contrat d’assurance-vie est souvent à la recherche d’une certaine sécurité que lui offrent ces supports à base immobilier.
En cas de besoin de vente de ces supports SCPI détenus dans le contrat, l’interlocuteur à contacter est la compagnie d’assurance-vie détentrice du contrat.
Comme tout autre support du contrat, la vente prendra la forme d’un document d’arbitrage qui indiquera la vente du support SCPI et le replacement des capitaux issus de la vente sur un nouveau support. Le vendeur des parts pourra alors récupérer ses capitaux par un rachat partiel. Ces opérations peuvent être réalisées dans des délais de quelques jours.
Contrairement aux ventes des parts détenues en direct où, ce sont les nouveaux acheteurs qui supportent à l’avenir l’évolution positive ou négative de la valeur de la SCPI. Dans un contrat d’assurance-vie, c’est la compagnie elle-même, qui subira cette évolution. En cas de baisse des valeurs de certaines parts comme celle vécue(s) ces dernières années, les compagnies les supportent, d’où leur influence dans les ventes de parts évoquées ci-dessous.
Place et rôle des investisseurs institutionnels dans les SCPI
Les investisseurs institutionnels que sont notamment les compagnies d’assurance-vie, les fonds de pension, les banques, ont de tout temps investi dans les SCPI. En effet, la perception régulière des loyers ainsi que leur potentiel de plus-values sur le long terme en font un outil de placement recherché par ceux-ci.
Leur part dans le capital des SCPI n’a cessé de progresser ces dernières années pour atteindre environ 17% de l’ensemble des SCPI (chiffre en 2022). Dans certaines SCPI, leur part dans le capital peut être beaucoup plus importante.
Aussi, comme lors des crises immobilières des années 1990 ou lors de ces deux dernières années, si l’investisseur institutionnel décide de vendre les parts qu’il détient, son influence sur le prix sera primordiale, compte tenu du volume des parts à vendre. En effet, si le volume des parts à vendre est très supérieur à celui des parts à acheter, le prix de la part chute, selon la loi de l’offre et de la demande.
Ce phénomène a été constaté lors de la crise de ces deux dernières années, les investisseurs institutionnels ayant représenté environ 80% des ordres de vente de parts de SCPI.
Par Thomas Barbereau – Responsable Pôle Patrimoine
Article issu de la lettre Atout + Finances & Patrimoine de mai 2025 – Retrouvez l’intégralité de la Lettre Atout + Finances & Patrimoine dans votre espace client.
