Le GFA : Groupement Foncier Agricole

Dans l’optique de structurer et d’organiser la gestion de leur patrimoine foncier, de nombreux propriétaires et exploitants agricoles mettent en place un Groupement Foncier Agricole (GFA). Créée dans les années 1970 pour favoriser le transfert des exploitations agricoles, en privilégiant la transmission de parts sociales plutôt que le partage de biens fonciers en direct, cette forme de société civile spécifique au secteur agricole est de plus en plus utilisée.

Les caractéristiques du Groupement Foncier Agricole (GFA)

L’intérêt d’un GFA réside dans le fait de faciliter la reprise, l’installation, l’agrandissement, mais aussi la transmission du foncier d’exploitation. En d’autre termes, il permet de préserver l’unité du patrimoine et de mener une organisation cohérente lors de la transmission des terres et bâtiments d’exploitation. Il faut être au minimum deux associés à la constitution et tout au long de la vie de la structure. L’apport au capital du groupement peut être réalisé en nature (terres, bâtiments…) et/ou en numéraire. Aucun montant minimum ou maximum n’est obligatoire. Des associés personnes morales sont possibles par dérogation : SAFER, sociétés civiles de placements immobiliers agréées, entreprises d’assurances et de capitalisation, coopératives agricoles…Le GFA est généralement soumis à l’impôt sur le revenu (bénéfices fonciers) ou, sur option, à l’impôt sur les sociétés. L’option à l’impôt sur les sociétés peut être réalisée à la constitution ou en cours de vie de la société. Dans ce cas, et au préalable, il sera conseillé de prendre en compte les impacts fiscaux liés à ce changement de régime fiscal (taxation aux plus-values immobilières des particuliers, droits d’enregistrement).

Les objectifs de la création du GFA

Pour conserver l’unité du foncier

A l’occasion des transmissions entre générations par donation-partage ou par succession et en présence de plusieurs enfants, le GFA bailleur permet d’éviter une division du foncier et de conserver l’unité d’un patrimoine foncier existant. Il protège durablement des risques de démembrement qui surgissent à chaque changement de génération.

Pour faciliter une transmission progressive

En période d’installation, des moyens financiers importants sont souvent engagés pour acquérir les outils de production. L’acquisition de terres et bâtiments alourdit les conditions financières de l’installation. Leur détention dans une structure GFA, avec généralement des associés familiaux, permet alors de consacrer l’essentiel des investissements au capital d’exploitation, en limitant les risques et en préservant l’unité économique.

 L’acquisition ultérieure et progressive des parts de GFA permet à l’exploitant d’acheter le foncier qu’il exploite à un rythme adapté à ses capacités financières.

Dans le cas d’un GFA s’étant endetté pour acquérir des biens fonciers, la valeur des parts du GFA tiendra compte du montant du passif, ce qui aura pour impact de diminuer la valeur prise en compte au jour de la transmission par donation.

Pour éviter l’indivision

Une donation indivise des terres, un divorce ou un décès font apparaître une indivision. Or, celle-ci est souvent précaire, chaque co-indivisaire pouvant exiger de la quitter à tout moment. Sa gestion est complexe car toutes les décisions, même peu importantes, doivent être prises à l’unanimité de ses membres, sauf en cas de mise en place d’une convention d’indivision. Le GFA, par ses statuts et son règlement intérieur, permet notamment de prendre les décisions à la majorité et peut prévoir les conditions d’entrée et de sortie des associés.

Pour éviter l’affectation du foncier

Le foncier familial constitue souvent un ensemble hétérogène, difficile à diviser et à affecter aux héritiers. Ainsi, les terres peuvent être de qualité différentes, certaines offrant une situation géographique présentant des opportunités de valorisation (terrains à bâtir par exemple), d’autres présentant un caractère affectif particulier. Diviser et affecter le patrimoine foncier peut alors faire naître des difficultés entre les héritiers. Ainsi, le GFA peut constituer une alternative en matière de détention entre les héritiers.

Pour bénéficier des avantages fiscaux du bail à long terme

Le GFA ne présente en lui-même aucun avantage fiscal, mais il constitue la seule société civile permettant de bénéficier des exonérations partielles du bail à long terme (voir ci-après). De plus, lorsque les biens fonciers sont répartis d’une part en immeubles détenus en direct (terres et bâtiments) loués par bail à long terme et d’autre part sous forme de parts de GFA dont les biens sont également loués par bail à long terme, les exonérations fiscales s’appliquent distinctement à chaque catégorie. L’exonération ne trouve à s’appliquer que si la totalité des immeubles agricoles compris dans le patrimoine du GFA sont donnés à bail à long terme.

Les limites et contraintes du GFA

Le manque de liquidité

Dans un cadre familial, lorsque les terres et bâtiments sont transmis aux héritiers, ceux-ci peuvent alors en disposer et les vendre s’ils souhaitent. Détenu sous forme de parts de GFA, le même patrimoine se trouve fortement aliéné, l’entrée d’un tiers étant, dans la plupart des cas, soumis à un agrément des associés. Les conditions de cession des parts restent alors soumises au bon vouloir et à la capacité financière de l’exploitant du foncier, souvent lui-même associé du GFA.

Responsabilité des associés

Comme c’est le cas pour toutes les sociétés civiles, les associés sont responsables des dettes de la société vis-à-vis des tiers sans aucune limite et proportionnellement à leur participation dans le capital social.